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土地重估

时间:2016-05-22 19:18:21  点击:

 

  土地整理项目后评价为确保耕地占补平衡.实现耕地保护目标,提高农业综合生产能力、保护和改善生态环境,国家和地方大力开展土地的开发整理和复垦。仅截至到2003年底,全国已经安排国家投资土地的开发、整理和复垦项目5 0个,省级累计安排土地开发整理项目近2万个,累计建设资金近5 0个亿。如此众多的土地整理开发复垦(根据通称,以下简称为土地整理)项目实施以来,其经济效益、社会效益、环境生态影响,只有通过深人细致的分析和论证才能提高土地整理投资决策和项目管理水平。  l土地整理后评价的内涵  1.1土地整理后评价的概念。土地整理后评价是指:在土地整理项目竣工验收后的一段时间内,对项目从立项决策到验收竣工后生产运营全过程各阶段工作及其变化的成因、效益、作用和影响及可持续性等进行全面的跟踪、调查、分析和评价的活动。  1.2土地整理后评价的目的。通过土地整理项目后评价,总结经验,汲取教训,不断提高项目的决策、工程实施和运营管理水平,为合理利用资金、提高投资效益、改进管理、制定相关政策法规等提供科学依据。  1.3土地整理后评价的原则。土地整理后评价应遵循独立性、科学性和公正性的原则。
  ①独立性。独立性是指土地整理项目后评价通常应由独立的第三方来完成,评价过程和结论不受项目决策者、管理者、可研人员、规划设计人员、实施者的影响和干扰,以保证评价结果的客观性和公正性。
  ②科学性。科学性是指土地整理项目后评价的方法和手段要科学,设置的评价指标体系要合理,收集的材料数据要详实充分可靠,采用的数据具有可比性,前后对比的口径要一致。
  ③公正性。公正性是指土地整理项目后评价的结果要以客观事实为依据.评价的结论要公正;既要指明项目建设中存在的问题,又要分析产生问题的内外部原因;既要实事求是地总结成功的经验,又要认真地总结失败的教训。
  1.4土地整理后评价的对象。土地整理后评价应选择典型性、有代表性的项
目进行。从我国土地整理的特点、现状以及投资倾向来看,笔者认为,土地整理后评价的重点应是以下几类项目:
  ①土地开发整理重大工程;
  ②能体现土地开发整理管理与技术等方面改革、创新的项目;
  ③对项目区以及区域的经济、社会、生态有显著影响的项目;
  ④在生态脆弱地区建设的、对生态环境的影响有待重新审视的项目;
  ⑤多渠道筹集项目建设资金,特别是由县级以下投资主体或外商投资、或是有多投资主体参与的项目。L S土地整理后评价的时.点。实践表明,我国土地整理实施后起初2年耕地质量不高,甚至有所下降,农业生产有一个2~3年左右的适应性生产期.即土地整理后正常农业生产在2一3年后进行,因此,我国土地整理后评价的时点应该在项目竣工验收后4~6年后比较适宜。
  2土地挂理后评价的内容土地整理后评价是以可行性研究和规划设计阶段所确定的目标和各项指标与项目实际实施结果之间的对比为基础,相应的土地整理后评价的内容也涵盖了可行性研究和规划设计阶段评价的内容,它还应包括对项目决策、项目实施效益、影响效果、项目实际运营状况、项目管理、可持续性等的后评价。其评价的具体内容可概括为:
  2.1项目全过程的评价。2.1.1项目立项决策阶段的评价。主要内容包括:土地勘测、项目可行性研究、项目呈报、项目人库审查、项目规划设计及预算编报与审查、投资计划和预算建议编报、年度项目计划与预算草案编制等。 2.1.2项目准备阶段的评价。主要内容包括:项目实施方案的制定、项目招投标、合同条款和协议的签订、开工准备、涉及建筑物搬迁等。0。澎05.姗与.获9时代视点r`--、2.L 3项目实施阶段的评价。主要内容包括:项目合同执行、工程设计变更、工程“三大控制.,(进度、投资、质量)、资金支付和管理、项目管理等。2.1.4项目竣工和运营阶段的评价。主要内容包括:工程竣工和验收、土地发包、权属调整、整理后土地重估和登记、基本农田重划和标志设定、运营管理等。2 2项目效益评价。22.1经济效益评价。主要内容包括:项目在微观上的盈利能力和清偿能力、在宏观上对国民经济的贡献率等。  社会效益评价。主要内容包括:项目实施在保持耕地动态平衡、提高粮食产量和农民收入、就业脱贫、经济增长等方面所产生的效益。  2.2.23生态效益评价。主要内容包括:项目实施在土地垦殖、绿色植被覆盖、水土流失治理、土地沙化治理、土地污染治理、水体环境改善、灾害防治、土壤肥力改善等方面所产生的效益。2 3影响评价  3.。23.1技术影响评价。主要内容包括:项目所采用的技术对农业乃至国民经济发展有无影响、对项目所在地乃至全国的技术进步有无影响,是否值得并可能进行推广等。  4.212社会影响评价。主要内容包括:项目的受益范围、项目建设对项目区乃至区域土地利用、产业结构调整、生产力布局、生产习惯、社会稳定和城乡建设等方面的影响。  5.23 3环境影响评价。环境影响评价包括对自然环境的影响评价、杜会环境的影响评价和生态环境的影响评价。①自然环境影响评价,主要内容包括项目实施和运营对项目区水文、水质、局部气候、土壤环境与土地资源的影响。②社会环境影响评价,主要内容包括项目实施和运营对项目区社会经济发展、景观与文物古迹的影响以及对项目区噪声的影响等。③生态影响评价,主要内容包括项目实施和运营对项目区及区域生物、景观生态、区域生态的影响。.2 4项目可持续性评价。241项目可持续性的内部因素。主要内容为:工程设施的使用和维持、组织机构建设、技术水平及人员素质、内部运行管理体制及运行状况、财务运营能力、项目效益发挥和持续等。242项目可持续性的外部条件。主要内容为:政府政策因素、管理组织因素、社会文化因素、环境和生态因素、配套设施建设等。2 5娘合评价。在分别对以上内容进行评价之后,为评价项目建设总的效果和影响,还应对项目建设全过程决策的正确性、实现预期目标的程度和可持续性等进行一个总的评价和回顾,即综合评价。
  3土地整理后评价的方法项目后评价方法的基础理论是现代系统工程与反馈控制的管理理论,它应遵循工程咨询的方法与原则。项目后评价的方法很多,主要包括逻辑框架法、对比法、成功度法、统计预测理论方法、因果分析法、多目标综合分析评价法,但其最基本的方法是逻辑框架法、对比法和成功度法。土地整理后评价亦可借鉴这些方法。3.1逻辑框架法。逻辑框架法是项目后评价的综合评价方法,它把项目的目标和因果关系划分为四个层次:目标、目的、产出和投入,从这四个层次来对项目进行分析和总结。1 2对比法。对比法是项目后评价的基本方法,它是根据后评价调查所得到的实际情况,对照项目立项时所确定的直接目标和宏观目标,以及其它指标,找出偏差和变化,分析原因,得出结论和经验教训。

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