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基准地价

时间:2016-05-22 19:18:21  点击:

 

  基准地价即土地初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格,并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
  基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格,是以基地价为基础,根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子,通过系统修正进行综合评估而确定。
  地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格,是土地资产属性的直观反映。而基准地价是在城镇规划区范围内,平均价格,是各用途土地的使用权区域平均价格,对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限,由政府组织或委托评估,评估结果须经政府认可。
  基准地价因是平均价格,它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
  基准地价的主要作用为:反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。
  中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价,现已基本完成。制订基准地价的技术有两条:一是在城镇土地定级的基础上,根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下,直接划定均质地域,根据市场交易资料来测算。用得最多的还是第二条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
  遵循原则
  基准地价应按照同一市场供需圈内,土地使用价值相同、等级一致的土地,具有同样的市场价格的原理进行确定。基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础,以土地收益和价格为依据”的原则,将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣,划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别,在同一土地级别或类型区域中,从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手,测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价,评估出基准地价,并建立相应的因素修正体系。
  表现形式编辑
  常见的基准地价表现形式有:
  ①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价,它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。
  ②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上,在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域,然后评估出区片的基准地价。
  ③路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。
  主要作用
  基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
  城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的,主要体现为以下几个作用:
  1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益,同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
  2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据,同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
  3、各地价区段及不同用途的基准地价水平,也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置,使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
  4、为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
  5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策,通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动,落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
  6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。评估步骤-]城市基准地价评估的方法和步骤:
  (1)确定基准地价评估的区域范围
  这是以一个具体城市为对象,确定其基准地价评估的区域范围,例如是该城市的整个行政区域,还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小,主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。
  (2)明确基准地价的内涵
  其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况,包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。
  (3)划分地价区段
  所谓地价区段,是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段:①商业路线价区段;②住宅片区段;③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究,将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准,但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
  (4)抽查评估标准宗地的价格
  这是在划分出的各地价区段内,选择数宗具有代表性的宗地,再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等,运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值,通常应求出单价或楼面地价。
  (5)计算区段地价
  区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价,它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算,是分别以一个地价区段为范围,求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价,对于商业路线价区段来说是路线价,对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。
  (6)确定基准地价
在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时,应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序),再把握其间的地价高低层次,以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。
  (7)提出基准地价应用的建议和技术
  包括该基准地价的作用,将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数,例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。
  计算公式
基准地价系数修正法
基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一,它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
1 利用级别或区域基准地价评估
基准地价
(1)基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时,基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价修正系数,对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下:
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj (58)
式中:V:土地价格
V1b:某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki:宗地地价修正系数
Kj:估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
(2)程序
a.收集有关基准地价资料;
b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;
c.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数;
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;
f.求出待估宗地地价。
2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价,是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等
宗地地价计算公式:
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn (59)
式中:V:待估宗地地价
u:路线价
dv:深度指数
Ki:其它修正系数(i=1-n)
修正体系、编制及计算
1、标定地价以基准地价为依据,根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。
影响因素:
包括用途、容积率、临路(街)、临海(河)、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。
2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为:商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路(街)临海(河)、临公园、广场、公共绿地修正系数。
住宅用地(别墅)标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。
3、市区外原乡(镇)政府建成区范围内基准地价计算公式为:
标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路(街)临海(河)、临公园、广场、公共绿地修正系数。
4、临路(街)用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式:商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。
5、凡增加土地使用年限需补交地价款的,其补交标准为:增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。
6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的,其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。
7、工业用地标定地价计算公式为:
标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。
8、工业用地包括工业仓储等用地,其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,
9、农业用地标定地价计算公式为:标定地价=基准地价×使用年限修正系数。
10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价,可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗地标定地价。
11、对原批准出让的宗地,如果经批准改变用途,且新用途地价高于原地价的,要重新补交地价款,其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价,如果提高容积率,若在建设前依照城市房地产管理法规定,到土地部门补办手续,则按新容积率重新计算地价款后补交地价差价。若在建成后再补办手续,则增加的建筑面积地价按原出让时的楼面地价计收。
12、对按商住、综合用途建设的项目,如果用于商业用途的用地面积(或分摊土地面积)大于其他用途的用地面积的,按商业用途进行评估,相反则按综合用途进行评估。
13、对临公园、广场、公共绿地(大面积)的宗地进行评估,应考虑公园、广场、公共绿地对宗地的影响而造成土地的增值。
14、对于酒店配套用的停车场用地、绿化美化用地(新征另外出让),其地价按原酒店用地标定地价的40%计收,对于其他用途配套用的绿化用地、停车场用地(不包括公共绿地另外出让),其用地的地价按原用地标定地价的40%计收。
15、市内和城乡相邻地块的加油站基准地价:市内40万元店,建成区和乡镇相邻宗地35万元瘤。
16、冷冻厂、加油站、停车场项目用地评估时,冷冻厂、加油站容积率修正系数为0.8一0.9之间。
17、凡属于海坡旅游开发区、鹿回头旅游开发区、亚龙湾国家度假区等风景旅游景点,兴建度假村、酒店等项目的容积率修正系数一律按别墅容积率修正系数计算。
18、对于临同一道路(街道)两旁的地块应按同一区片的基准地价(就高不就低)测算标定地价。
第四部分地价政策
19、对原土地证中载明的土地用途(如仓储用地、工业用地、农业用地等),转让时,应按规划用途或实际使用用途评估。
20、根据地方产业政策可优惠出让底价的产业为旅游产业、高新科技产业、旅游农业项目和基础设施项目等。
(1)旅游产业。为引进资金、加快我市经济建设,促进旅游业的发展,市政府将由国家或省级确定旅游度假开发区内土地使用权成片出让给开发商时,可根据国家经济宏观调控和我市经济发展状况来确定最低出让底价。
一般成片出让土地使用权标定地价是由地租组成,其征地费、管理费、动迁安置费及有关各税费由开发商按实际发生金额支付。
(2)高、新科技(工业)项目用地。属国家级先进水平的高新科技项目,并对三亚市发展具有推动作用的,可按工业用地标定地价给予减免。
(3)旅游农业项目用地,属于农业用地部分按农业用地标定地价计收,但允许按容积率0.005以下兴建公共配套设施(指职工住宿办公用房),属于非农业用地部分按不同用途标定地价计收。其使用土地面积按容积率推算,即用地面积=建筑面积一容积率。
(4)高尔夫球场项目用地,属于高尔夫球场用地部分按高尔夫球场用地标定地租计收,但允许按容积率0.01以上兴建公共配套设施,超出容积率0.01部分的按商业、居住标定地价计收。
21、凡属于下列情况的,给予地租优惠。
(1)属于非本市财政拨款单位兴建学校(幼儿园)、医院(不含疗养、康复中心)等项目用地的,可减收地租40%。
(2)经国家或省级科技部门鉴证的高、新科研项目用地,视投资规模大小给予地租减免优惠。
(3)有营利的市政公用设施,包括供水、供电、电讯等基础设施用地,交通运输配套设施用地的,按工业用地标定地租计收。
(4)属于农贸市场用地的,按商业用地价格评估,按标定地租给予30%优惠。

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